独立行政法人の住宅金融支援機構が行っているローンの中に高齢者向け返済特例制度というものがあります。
60歳以上の高齢者の人が自分が住んでいる住宅にバリアフリーの工事か耐震改修工事をするリフォームをしたいと考えてリフォームをするときには利息を支払うだけでローンの借り入れをすることができるのです。
普通のローンだと元金と利息を合わせて返さなければいけませんが、その元金は最後に借り入れをしていた高齢者が死亡したときに一括で返済をすることになります。
例えば高齢者の人が自分に生命保険を2000万円分かけていてそのうちの1000万円で返してくれるように子供に頼んだりしてといったようにしておけば借りやすいのではないでしょうか。
注文住宅に住んでいる私の友人の父がさっき書いたようなことでこの高齢者返済特例制度を利用したそうです。
このリフォームローンでは1000万円か実際にかかった工事費のどちらか安いほうの金額が融資を受けることのできる限度額になります。
高齢者居住支援センターというところが連帯保証人になるため保証料と事務手数料を支払わなければいけません。
リフォームをするための住宅には住宅金融支援機構が抵当権を設定します。
順位は第一順位でなければいけませんのでほかのところの抵当権がついている場合にはこの高齢者返済特例制度は利用できません。老後は不安なのである程度の貯金も持っておきたいところです。
高齢者返済特例制度は貯金を残したままでもバリアフリーの環境が作れるのです。

住宅ローンは長い期間をかけて支払うことが多いのですが、必ずしも同じローンで支払いを続けることがお得という訳ではありません。

それはローンには様々な種類があり当然金利にも差があります。

自分に取ってお得なローンはどういったタイプが合っているのか？知ることも大切になります。

まずは借り換えをする前に間違えやすいローンの仕組みを確認しておきましょう。

よく間違えやすいのは、変動型金利です。変動金利は一般的に金利見直しが年二回あり「その度に金利の変動により支払い額が変わってしまう」と思われている方も多いと思います。

これは実は正解であって不正解というのが正しいのでしょうか？実際の支払う金額は５年間は変わりません。

その訳ですが実際の内容としては金利の変動によって利子は変更されていて支払い額の占める利子は金利の変動によって増えています。

それに伴って元金はスライドして減ってしまいます。

つまりむこう五年間は支払い金額は変わらないのですが、元金の支払い合計は金利の変動によって支払いが遅くなっているということになります。

つまり金利が下がれば元金の支払い分が増えて支払いが早くなるのです。

つまり半年経ったから支払い金額が急に上がるト言う訳ではありませんが、見た目に返済金額がわからない部分ですので、毎月元金をこれだけ返しているはずという思い込みになってしまわないように、そのことに十分注意し変動金利の仕組みを良く理解することが大切です。

住宅ローンを組む場合、または借り換えをされる場合はローンの仕組みを良く理解して自分に取って最適なローンを見つけられるようにしたいですね。

さて今回は土地のお話をしたいと思います。

土地探しは色々な意味で大変だと思います。

まず住宅を建てることは一生に一度経験するかしないかなので土地探しに詳しい久手探している人が少ないこと！つまり土地探しの初心者がほとんどと言うことです。

土地探しは不動産会社ですることが多いようですが、工務店も集客などの目的で行っているところもあるようです。

土地には大まかに二つの要素に分けられます。

土地の使いやすさ見た目という点と、地盤の状況内部の部分です。

土地の見た目の話をしますと、その土地に住むことになったら、交通の利便性、子供がいる方は学校までの距離、スーパーは近くにあるか？など便利に使える場所であるかが重要です。

また近隣の住民にどんな人がいるのか？隣がその筋の怖い人だったら嫌ですよね？そういう部分で観察力が大事になります。

良い土地を見つけたら自分の足で利便性を確認しましょう。

大分で土地探しをした友人もしっかり確認したそうです。

チラシに駅まで徒歩5分と書いているなら実際にはどのくらいなのか？病院や学校の評判は？など調べておくことも沢山あります。

まずは気に入った土地には何度も足を運んで様々な時間に土地の様子を観察することから始めるといいかもしれませんね。

また後者の土地の地盤についてですが、土地の地盤の支持力（土地を支える力）はその土地土地にとって違います。

見た目で判断するのは中々難しく実際には地盤調査と言うものが行われて地盤の強さを数値化してくれます。

この数値を基に支持力が住宅を建てる為に満たない場合は地盤補強を行います。

この補強を行うことでしっかりとした地盤を造るのです。

そのことについては次回お話したいと思います。

住宅やローンの話をしてきましたが、日本人は新築の戸建て住宅を好む傾向があるようです。

これはあるデータによるものですが、欧米人に比べて中古住宅の購入率がかなり低いようなのです。

日本人は「古いものには価値がない！」と思っている場合が多く中古住宅などは、新築を買う予算がないから仕方なく低予算で購入できる中古住宅にしよう！という方が多かったのです。

私の友人も最初は新築で注文住宅を建てたいと考えていましたが、資金計画の問題上で最終的には品川区で不動産中古住宅を購入してリフォームを行いました。

最近ではその低価格が魅力となり、またリノベーションなどの大規模改修の知名度が出てきたことにより中古住宅の魅力が日本人の思考に認知し始めたのだと思います。

しかし中古住宅は当然のように経年劣化と言われる住宅の傷みが出てきていますし、構造がどのようになっているのか見えない・・・と言う不安もあると思います。

せっかく買ったのに欠陥住宅だったら・・・目も当てられません。

こういった場合には日本では建築士や大工さんなどに依頼して住宅のチェックをしてもらうのが一般的ですが、欧米ではインスペクション（住宅診断）が行われておりそのほとんどがこの診断によって取引をされているのです。

住宅の診断を行いカルテを作成しこの住宅がどのような状態にあるのか？などを購入希望者に提示してくれるのです。

こうしたインスペクター（住宅診断士）が検査を行いその結果をオープンにすることで中古住宅の公正な取引が行われているのです。

そうすることで安全でかつ安心して購入をすることが出来るわけです。

日本でもこの制度が早く一般的になればいいなと思います。

住宅ローン減税は、住宅購入の借入金額の一部を所得税から控除する制度で現在の住宅ローンの控除率はこれまでにないほどにお得なのです。

今住宅ローンを組めば、住民税などの優遇を受けることが出来ます。

これはリフォーム工事などでも対象となりますので、手続きをしない手はありません。

これは工務店の集客にも大きく役立っています。

そもそもこの減税措置は何のためにあるのでしょうか？

今現在日本の経済情勢は不安定な状態で、景気は最悪な状態です。この景気を回復すべく！住宅の購入を促進し住宅購入からの景気か回復を図る目的で施行されたのです。

この税制措置で控除される金額は、100万円～最大で600万円の優遇が受けられます。

これだけの金額の優遇が受けえられれば、申請するとしないとでは大きな違いなのは一目瞭然ですよね？

住宅ローンは長期間組むものです借り入れ額も大きいですから、少しでも負担を減らすようにすることが大切です。

一生一度のマイホームを頑張って建てても、毎月の支払いに苦しんでしまうようでは、マイホーム本来の意味がなくなってしまいます。

しかし条件もありますのでしっかりと確認をしておきましょう。

年収などが減税申請する年の所得金額が3000万円以下でなければならないこと、借り入れ機関が公庫や民間の金融機関であること、住宅取得後、半年以内であること、返済期間が10年以上であることなどこの他のも様々な適用項目があります。

しかしこれをクリアーできればかなりの優遇ですから、インターネットでも条件は調べられますので参考にしてみてください。

さて引っ越しの忙しいシーズンがもうすぐそこまで来ていますね。

三月は新入学や転勤、異動などで引っ越しをされる方が非常に多いのですが、アパートなどの物件探しもなかなか根気のいる作業です。

実際住むとなれば様々な希望が出てくると思います。

まず家賃、住む地域の利便性、部屋の間取り、駐車場の金額など自分のライフスタイルに合った条件の部屋を探すのはかなり気を使う方もいらっしゃると思います。

賃貸アパートなどで私が気を付けてほしいなと思うことがあります。

それは気に入った物件があれば何度か見に行くことが重要です。

２ＬＤＫや１Ｋなど一度見れば大体の方が決めてしまうと思いますが、実際に住むとなった場合にたった数十分見ただけで様々なことが理解出来るでしょうか？

例えば一階の部屋の場合二階の騒音のチェックはしたでしょうか？

木造系や軽量鉄骨のアパートの場合には二階の床の音が一階に聞こえるトラブルが多いようです。

例えば育ちざかりの子供が上の階にいた場合に間違いなく走りまわると思います。

たぶん二階の方は気を付けているのでしょうが、下の階の住民にしてみれば立派な騒音です。

敷金、礼金などを支払をした後にこのことに気づいても手遅れですよ。

管理会社などは書面で注意を促す程度しか対応できません。

故意ならともかく子供が走りまわるのはしょうがないものです。

もっとしっかりと確認していればそのことに住む前に気づいていたかも知れません。

熊本で住宅の建て替えをする際、一時的に賃貸アパートに済んだ際に上の階の生活音が非常に気になったが、子供のことなので仕方ないと友人も言っていました。

このような住民同士の騒音トラブルは稀ではありませんので部屋を選ぶ際は十分に注意してください。

先日大分に帰省した友人と話す機会がありまして私の友人が佐賀で住宅を建てるという話になり、参考に私の自宅を見たいとのことで昨日は私の自宅のプチ見学会でした（笑）

友人は和モダンの家にとても興味があり話にもかなり真剣に聞き入っていましたので、昨日の夜私の自宅を設計した友人にも顔を出してもらえるように頼んでおいたのです。

家を建てい友人の家族と、私の家族そして設計をしてくれた友人で我が家はちょっとしたパーティーになりました。

夕飯を食べながら新築のことについて話しましたが世間でのもっぱらの噂ですが、消費税が上るのでは？とういう話題になりました。

現在は５％ですが今後これが１０％になると住宅を建てる人にとっては大変な損害になりますよね・・・

費用が2000万円のときに100万円の消費税が200万円になるのですら・・・100万円も違うなんてとんでもないですよね。

友人は「消費税が上る前に建てないと絶対損だよね」と何度も言っていました。

確かに消費税が３％から５％に上る際も新築工事は駆け込み需要が増えて大変だったようですし・・・

そう考えると今がチャンスなのかも知れませんね。

この先の金融情勢にも不安があり、消費税の引き上げ・・・今後住宅業界はどうなるのかと。

設計士の友人も不安で仕方がないようです。

しかし友人のマイホームの為に良い参考になったようで私も自分の家が参考になってとても良かったです。

友人の家がどのようになるのか今後が楽しみです。

自己紹介でお話しましたが、私は元々大阪で住宅の営業マンをしていました。

家を建てる場合には必ず営業とつき合うことになります。

ここでは営業のことについて話たいと思います。

住宅の営業も様々いますが、所属している会社によって営業スタイルが大きく変わってきます。

地場産業の工務店の営業は、親近感があると思います。

身近な存在に感じられなんでも言いやすいそんな営業が多いような気がします。

しかし個々の能力の差は激しかったりする場合もあります。

また社長が営業を兼任してい場合もあり、社長の考え方で営業スタイルが決まる場合も多いようです。

一方ハウスメーカーなどの営業は、新人研修などがあるマニュアル営業が多いように感じます。

私もそうでしたが研修が終わるとそく住宅展示場のモデルハウスに配属になります。

なぜモデルハウスかと言うと、集客力が高く接客する為の、販売ツールがそろっているモデルハウスは比較的接客が行ないやすいので、新人君が意外にいます。

今度行かれた方は見てみてください。

またベテラン営業は、外回りやら現在打ち合わせ中のおお客様やらで大忙しです。

対応出来ないくらい忙しいので、全部のお客様のかゆい所に手が届くまでは行かないのが現状でしょう。

ハウスメーカーはノルマも厳しいのでとても大変だと思います。

営業という職種は人と関わる仕事ですからとても楽しい仕事でもあります。

しかし大事な住宅を担当させてもらうまでにはかなりの苦労があります。

でも完成のときの「ありがとう、あなたが担当でよかった」と言う言葉が私の営業時代の支えでした。

そんな私の思い出話でした。

さて家を建てる為には依頼する会社によりますが、建築方法＝工法が違います。

代表的な工法だと、木造軸組在来工法と２Ｘ４工法が上げられます。

軸組工法は日本に昔から伝わる工法で改良を加えながら進化してきた日本で生まれた工法です。

この工法の特徴は、自由な間取りが確保しやすいこと、開口部を大きく取れることなどが上げられます.

また施行できる業者も多いので選べる幅が広いこともメリットと言えるでしょう。

ただ軸組工法は昔から地震に弱いと言われていますが、建築基準法の改正による耐震基準の強化で、金物による補強などが加わり耐震性が向上しました。

一方2×４工法はアメリカから輸入された工法で、２インチ×４インチの部材に構造用合板を張り付けたパネルを6面体で構成しそれを何個も組み合わせることで構成されています。

軸組工法が柱や桁などで支える構造なのに対し、２×４工法は、面で支える工法ですので地震に非常に強いのが特徴です。

しかし一定の間隔で壁が必要になるために、大空間は確保できません、また開口部も大きさが限られてしまいます。

リフォームなどの場合にも、壁を取り外して1つの部屋にするなどが出来ない場合が多く自由度が低いことがデメリットといえます。

施行業者も少なく選ぶ範囲も限られてしまいます。

どちらの工法もメリット、デメリットが当然あります。

自分のイメージする住宅にあっているのはどっちなのか？よく考えられてみてください。

ハウスメーカー、工務店に依頼する場合をお話ししましたが、今回は建築家に依頼する場合の話をしたいと思います。

建築家と言うとどんな人達のことかイメージが難しいかもしれませんが、某テレビ局のリフォーム番組で、「匠」として出演しているのが建築家と呼ばれる人たちです。

建築家は、建築士と違い免許制度ではありませんので、自称で名乗ることが出来ます。

つまり建築士の免許を持たなくても建築家にはなれます。

デザインを建築家が行い、構造的な部分を建築士の免許を持つものが行う場合もありますが、一般的に建築士の免許を有するものが建築家と呼ばれています。

建築家に依頼する大きなメリットは、デザイン性、機能性に富んだ住宅にできることではないでしょうか？

建築家は、自分がデザインする住宅に、精神誠意取り組みます。建築主が、快適に住めるように綿密な打合せをします。

その為打合せの回数も多くなり、工務店や、ハウスメーカーの打合せに比べると、期間的には長くなります。

また建築家は、設計、デザイン、監理を担当しますが、工事は直接行いません。

施行は工務店に建築家のアドバイスをもらいながら建築主が依頼する形になります。

費用は、工事費＋設計・監理費になりますので、少し割高になります。

ただ家に対するこだわりが強く、デザイン性、機能性に富んだ注文住宅が希望なら建築家に依頼するのが一番いいかもしれません。

建築家も最近は、情報雑誌や、インターネット検索から探すことも可能ですので。参考にしてみてください。